17.10.2014
Canoni di locazione non percepiti.
Il credito d’imposta per gli immobili ad uso abitativo.
L’art. 26, TUIR dispone che i canoni di locazione immobiliare ad uso abitativo concorrono alla determinazione del reddito imponibile del locatore indipendentemente dalla loro percezione.
Raramente accade che si verifichi il caso in cui i locatori, siano essi persone fisiche, enti ed imprese, anche in forma societaria, non percepiscano i canoni di locazione ed abbiano ottenuto una sentenza di sfratto per morosità: solo in tali ipotesi infatti, è prevista la possibilità di non dichiarare tali redditi o di
fruire di un credito d’imposta, qualora i canoni non percepiti abbiano concorso a determinare l’imposta liquidata (art. 8, comma 5, Legge n. 431/98).
L’agevolazione in esame si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, quindi, per immobili
appartenenti alla categoria catastale "A" (A/10 escluso).
Per le locazioni di immobili non abitativi il legislatore tributario non ha previsto una disposizione analoga. Ne consegue che:
il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;
le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate
La disciplina in esame permette al locatore di immobili ad uso abitativo che:
• non ha incassato il canone di locazione;
•ha ottenuto una sentenza di sfratto per morosità;
di non assoggettare a tassazione il relativo importo.
E’ evidente, quindi, che se l’immobile locato è contraddistinto con una qualsiasi altra lettera diversa da A10 o da qualsiasi altra lettera diversa da A il relativo canone dovrà sempre essere dichiarato.
LOCATORE NON HA INCASSATO IL CANONE
MA HA OTTENUTO SENTENZA DI SFRATTO PER MOROSITÀ
NON SI ASSOGGETTA A TASSAZIONE IL RELATIVO IMPORTO.
Nella dichiarazione dei redditi, comunque, si è tenuti a riportare la rendita catastale dell’immobile nel quadro dedicato agli immobili (ad esempio, RB per le persone fisiche).
In pratica, in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi relativa al 2013, deve essere dichiarata la rendita catastale dell’unità immobiliare in luogo del canone di locazione .
Con la sentenza di sfratto si può non assoggettare a tassazione i canoni di locazione relativi al 2013, a condizione che la stessa sia emessa anteriormente al termine ultimo per la presentazione della dichiarazione dei redditi .
In caso contrario, non resterà che beneficiare del credito d’imposta nella dichiarazione dei redditi successiva, non appena si sarà in possesso della sentenza di sfratto per morosità.
Più difficile appare invece il caso di un contratto di locazione che comprende oltre all’abitazione anche le sue pertinenze, quali ad esempio garage, cantina, ecc., provviste di autonoma rendita. In questo caso, bisognerebbe riportare nel quadro dei fabbricati del dichiarativo la quota del canone relativa alle singole unità immobiliari . La determinazione del canone verrà effettuata ripartendo l’affitto in misura proporzionale alle rendite catastali di ciascuna unità immobiliare.
Si potrebbe sostenere per quanto sopra che il canone non riscosso relativo alle pertinenze dovrebbe essere dichiarato , in quanto non è relativo ad unità immobiliari ad uso abitativo . Tuttavia, tale soluzione crea disparità di trattamento in relazione alle pertinenze senza un’autonoma rendita. Di conseguenza, sarebbe più logico estendere la non tassabilità dei canoni anche alle quote relative alle pertinenze.
La normativa in esame prende in considerazione anche le ipotesi di canoni di locazione non incassati, ma che comunque sono già stati assoggettati a tassazione negli anni precedenti.
In merito ai periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte, nonché del relativo credito d’imposta vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni.
Pertanto, si potrà procedere al calcolo con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2004, sempreché per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2013.
Nel frangente sopra descritto, è concesso al locatore un credito d’imposta pari alle maggiori imposte pagate in conseguenza dei canoni non riscossi ma comunque dichiarati.
Per la definizione del credito, il contribuente deve rideterminare le imposte sul reddito (IRPEF o IRES, a seconda della tipologia del contribuente) del periodo interessato e poi sottrarla dall’imposta a suo tempo versata.
Al fine del ricalcolo dell’imposta dovuta si dovrà sottrarre dal reddito complessivo il canone non percepito, aggiungere il valore della rendita catastale in modo da ottenere il "nuovo" reddito imponibile sul quale applicare le aliquote vigenti nel periodo interessato dal ricalcolo.
Il credito d’imposta sarà riconosciuto solo se alla formazione del reddito complessivo della precedente dichiarazione ha concorso il canone e non la rendita catastale (perché superiore al canone ridotto della percentuale forfetaria).
RISCOSSIONE DI CANONI GIÀ OGGETTO DI CREDITO D’IMPOSTA
Per le imprese individuali ed esercenti arti e professioni, nonché per le persone fisiche non titolari di partiva IVA, nel caso in cui i canoni di locazione che hanno permesso di usufruire del credito d’imposta siano successivamente riscossi, tali contribuenti sono obbligati a dichiarare il maggiore imponibile determinato tra
i redditi soggetti a tassazione separata nel relativo quadro del modello dichiarativo (salvo opzione per la tassazione ordinaria).
Tra le più importanti vi è a "clausola risolutiva espressa" (ex art. 1456 del C.c.) e la risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454 del Codice civile.
ESEMPIO N. 1
Un contribuente nel 2013 ha dichiarato, relativamente al periodo d’imposta 2012, un reddito complessivo pari a € 14.000,00 di cui € 3.000,00 (al netto della deduzione forfetaria del 5%) relativi al canone di locazione di un appartamento (rendita catastale rivalutata € 510,00) mai incassato (imposta netta € 1.926,00).
Su tale reddito complessivo il contribuente ha, inoltre, versato € 172,20 di addizionale regionale.
Poiché il contribuente è in possesso di una sentenza di sfratto per morosità, nella dichiarazione dei redditi relativa al 2013 potrà fruire di un credito d’imposta pari alle maggiori imposte pagate in relazione al canone mai
incassato. Pertanto, dovrà procedere al ricalcolo dell’imposta relativa al periodo in esame, calcolandola su una base imponibile diminuita del canone ed aumentata della rendita catastale.
Reddito imponibile: (€ 11.000,00 + € 510,00) € 11.510,00
Imposta IRPEF riliquidata: € 1.188,00
Credito d’imposta IRPEF: (€ 1.926,00 - € 1.188,00) € 738,00
Addizionale regionale riliquidata: € 141,57
Credito d’imposta di addizionale: (€ 172,20 - 141,57) € 30,63
Totale credito d’imposta spettante: € 768,63
Il credito d’imposta va riportato nel quadro CR e nel quadro RN.
ESEMPIO N. 2
L’impresa "Prato fiorito S.r.l." nel 2013 ha dichiarato, relativamente al periodo d’imposta 2012, un reddito complessivo pari a € 14.000,00 di cui € 3.000,00 relativi al canone di locazione di un appartamento (rendita catastale rivalutata € 510,00), mai incassato (IRES € 3.850,00).
Poiché l’impresa è in possesso di una sentenza di sfratto per morosità, il locatore nella dichiarazione dei redditi relativa al 2013 potrà fruire di un credito d’imposta pari alle maggiori imposte pagate in relazione al canone mai
incassato. Per questo motivo, dovrà procedere alla rideterminazione dell’imposta relativa al periodo in esame, calcolandola su una base imponibile diminuita del canone ed aumentata della rendita catastale.
Reddito imponibile: (€ 11.000,00 + € 510,00) € 11.510,00
Imposta IRES riliquidata: (IRES 27,5%) € 3.165,00
Credito d’imposta IRES: (€ 3.850,00 - € 3.165,00) € 685,00
Il credito d’imposta va riportato nel quadro RN.
Immobili non abitativi
Sia la non tassabilità dei canoni non riscossi sia il credito d’imposta che si genera a seguito della conclusione della convalida di sfratto per morosità del conduttore si applicano solo sugli immobili che vengono concessi in locazione ad uso abitativo .
Per le locazioni di immobili non abitativi il legislatore tributario non ha previsto una disposizione analoga. Ne consegue che:
il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;
le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.
Si fa presente, infine, che la Circolare 11/E dell’Agenzia delle Entrate richiama la sentenza n. 362 del 2000 della Corte Costituzionale , con cui quest’ultima ha ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 23 (ora articolo 26) del TUIR in quanto il sistema di tassazione che presiede alle locazioni non abitative non risulta gravoso e irragionevole dal momento che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la risoluzione del contratto di locazione (dalla clausola risolutiva espressa ex art. 1456 del
Codice civile, alla risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454, alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e ss del C.p.c….) e far “riespandere” la regola generale di attribuzione del reddito fondiario basata sulla rendita catastale.
